Владельцы торговых центров пересматривают условия аренды для ритейлеров на фоне изменения потребительского спроса и оптимизации розничных сетей. В отдельных категориях ставки опускаются до нуля. Так, в III квартале аренда площадей для магазинов детских товаров обходилась в 0–8 тыс. рублей за 1 кв. м в год, бытовой техники и электроники — в 0–12 тыс. рублей, ресторанов — в 0–45 тыс. рублей, выяснили «Известия». Таким образом девелоперы пытаются сохранить заполняемость торговых центров и покупательский трафик, отмечают эксперты. При этом сокращение арендных доходов может снижать инвестиционную привлекательность ТЦ, а высокая стоимость кредитов затрудняет их реконструкцию и поиск новых форматов.

Как меняются арендные ставки в торговых центрах

В III квартале 2026 года в крупных торговых центрах нижняя граница ставок для ряда категорий арендаторов оказалась нулевой, говорится в отчете консалтинговой группы NF Group (бывшая Knight Frank). В частности, диапазон базовых ставок для магазинов бытовой техники и электроники составлял 0–12 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для магазинов детских товаров — 0–8 тыс. рублей, для ресторанов — 0–45 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Снижение арендных ставок действительно наблюдается в некоторых ТЦ, подтверждает старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. Иногда это связано с падением спроса в рассматриваемый период и стремлением девелоперов работать с «понятными» сетевыми операторами на льготных условиях, отметила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

При этом нулевая ставка не означает, что арендаторы массово занимают помещения бесплатно, указывает девелопер, в портфеле которого есть ТЦ. По его словам, указанные диапазоны могут отражать разные условия договоров, в том числе индивидуальные предложения и арендные каникулы.

Как правило, речь идет о переходе на процент от товарооборота, когда арендодатель фактически разделяет коммерческие риски с ритейлером, отметил сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин. Такая практика давно применяется, например, в отношении крупных якорных арендаторов, но сейчас становится более распространенной, поскольку позволяет сохранять заполняемость торговых центров и покупательский трафик, пояснил он.

Девелоперы всё чаще переходят к гибким моделям аренды, в том числе с привязкой платежей к товарообороту или покрытию эксплуатационных расходов, говорит коммерческий директор Union Group Retail, управляющей ТРЦ «Акварель», Ирада Алиева.

Например, в ТРЦ «Ботаника» сегмент детских товаров получает поддержку по запросу ритейлеров, тогда как кафе и рестораны работают на обычных коммерческих условиях, рассказала руководитель отдела аренды торговой недвижимости компании Pioneer, управляющей ТРЦ, Алена Умбетхалиева. По ее словам, торговый центр предоставляет скидки брендам с выраженной сезонностью ассортимента и продаж.

Поддержка также необходима новым игрокам, которые выходят в офлайн без достаточного опыта и финансового запаса, добавила Ирада Алиева. Она может включать арендные каникулы, подготовку технической документации, отделку помещений и продвижение.

Впрочем, не все девелоперы готовы идти на уступки. УК «Место встречи» в 2026 году не меняла условия договоров с действующими арендаторами, сообщила директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами компании Евгения Кузьминых. По ее словам, операторов, чьи показатели не достигают целевых значений, заменяют в рамках плановой ротации на тех, кто способен обеспечить более высокую операционную прибыль.

В «АФИ Девелопмент» и «А101» от комментариев отказались. «Известия» также направили запросы представителям «Киевской площади», Crocus Group, ГК «Ташир» и Fort Group.

Почему некоторые ТЦ идут на уступки арендаторам

Главная причина снижения ставок — ухудшение экономики ритейла, считает Павел Люлин. По его словам, спад продаж в некоторых категориях на фоне роста расходов на персонал, логистику и содержание магазинов вынудил многие сети сокращать число торговых точек.

По данным NF Group, в июле–сентябре 60 ритейлеров приступили к оптимизации портфеля своих магазинов (из них 48% сокращают количество точек, а 35% объявили об их полной ликвидации). В частности, о закрытии части магазинов в ближайшие 12 месяцев сообщила сеть «Стокманн», а Lime заморозил планы по открытиям до 2027 года. «Детский мир» за последний год стал чаще обращаться с просьбами о пересмотре условий договоров аренды, а размер скидки на каждый конкретный магазин составлял 10–50%, рассказывали источники «Известий». Решения о пересмотре ставок принимались с учетом трафика и транспортной доступности ТЦ, рыночных ставок и других «факторов эффективности», отмечал тогда представитель «Детского мира». В таких условиях арендодатели вынуждены искать компромисс по коммерческим условиям, так как найти замену ушедшим арендаторам сейчас сложно, отметила Зульфия Шиляева.

Снижение ставок уменьшает доходность торговых центров, указала Евгения Хакбердиева. Если платежи сокращаются, а эксплуатационные расходы растут, собственник получает меньше доходов, пояснил Павел Люлин. В таких условиях инвестиционная стоимость объекта снижается, а возможности для его реконцепции ограничены из-за дорогих кредитов, сказала Зульфия Шиляева. По данным CMWP, в январе–сентябре объем строительства новых торговых центров составил 193, 5 тыс. кв. м — на 45% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.

В условиях снижения прибыли инвестор будет рассчитывать на более низкую цену покупки, чтобы сохранить приемлемую доходность, уточнил Павел Люлин. В результате рынок может столкнуться с переоценкой отдельных объектов, отметил эксперт. Впрочем, временные уступки арендаторам не означают прямых потерь для собственника, считает Алена Умбетхалиева. По ее словам, любые такие меры поддержки предусматривают защитный механизм, позволяющий вернуть вложенные средства.

К концу 2026 года доля вакантных торговых площадей может вырасти до 8%, прогнозирует Евгения Хакбердиева. По ее словам, в 2027-м ситуация будет зависеть от общеэкономической конъюнктуры, потребительского спроса, объемов ввода новых объектов и готовности собственников инвестировать в реконцепцию. При этом тенденция к снижению арендных ставок сохранится, предупреждает Павел Люлин. Сильнее всего она проявится в сегментах одежды, обуви, электроники и товаров для дома.

В качественных торговых центрах с устойчивым трафиком предпосылок для снижения ставок меньше. В проектах с устаревшей концепцией или неудачным расположением адаптация условий аренды может продолжиться, уточнила Евгения Хакбердиева. Фактически рынок всё сильнее разделяется на объекты, которые могут диктовать условия, и те, которым приходится подстраиваться под экономические возможности ритейлеров, заключил Павел Люлин.Источник - iz.ru Новость добавлена superbiznes
28.10.2026 07:06