До конца 2027 года порядка 500–700 ТЦ могут существенно изменить профиль, а 150–250 — полностью прекратить работу, считают опрошенные «Известиями» представители рынка. Пока издержки неэффективных объектов ложатся на арендаторов, а те пытаются компенсировать их за счет повышения цен. Это происходит из-за роста популярности маркетплейсов. Изменения на рынке уже начались. Как долго продлится эта перестройка — в материале «Известий».

Торговые центры теряют популярность

Около 10% торговых центров в России (всего их около 8 тыс.) могут закрыться или сменить концепцию в ближайшие 2–3 года, считают опрошенные «Известиями» эксперты. Только до конца 2027-го закроются, будут снесены или существенно изменят профиль примерно 500–700 объектов. Полностью прекратить работу из них могут 150–250, полагает гендиректор, управляющий партнер консалтинговой компании на рынке коммерческой недвижимости Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.

В Российском союзе торговых центров (РСТЦ) согласились с такой оценкой, назвав ее хоть и пессимистичным, но вполне вероятным вариантом развития событий. А вот вице-президент «Опоры России» Владлен Максимов назвал цифру даже слишком оптимистичной. По его мнению, современным требованиям не соответствует существенно больше 10% торговых центров, поэтому закрытий или реконцепций будет даже больше.

Речь идет не о массовом исчезновении торговых центров, уточнил Кирилл Агапов. Для многих объектов более вероятным сценарием станет смена состава арендаторов, сокращение торговых площадей и появление общепита, развлечений, фитнеса, услуг, офисов или медицины.

Основная проблема заключается в том, что прежняя модель ТЦ строилась вокруг концентрации магазинов и создания максимального покупательского потока. Однако значительная часть обычных покупок сейчас ушла в интернет, отметил основатель инвестиционно-консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Youkon Константин Конов.

Теперь человек едет в торговый центр прежде всего за тем, что невозможно получить в коробке с маркетплейса, — услугами, едой, развлечениями, спортом, медициной и общением. В связи с этим около 60% ТЦ требуют существенной смены профиля, считает эксперт.

Посещаемость ТЦ в первые шесть с половиной месяцев 2026 года была примерно на 27% ниже уровня 2019-го, сообщил глава РСТЦ Олег Войцеховский. Именно тогда началась трансформация рынка. Однако показатель немного упал и по сравнению с 2025-м. При этом меняется и структура наполнения ТЦ: доля одежды и обуви сокращается, тогда как ресторанов, кафе и услуг — растет.

Ситуацию усугубляет налоговая нагрузка на арендаторов, отметил Владлен Максимов. Многие предприниматели в 2026 году лишились права работать по патенту — специальному налоговому режиму для малого бизнеса. Это резко увеличило нагрузку, поэтому часть бизнеса уходит из ТЦ.

Наибольшие риски сейчас у крупных комплексов, построенных по устаревшей модели с преобладанием классического ритейла, считает директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Особенно уязвимы объекты, где большая часть занята магазинами одежды, обуви, электроники или товаров для дома, поскольку эти категории активно продаются онлайн.

Критической ситуацию можно назвать для крупных региональных моллов старше десяти лет: их доходность упала до 6–7% годовых, тогда как компактные районные центры приносят 10–12%, отметила доцент кафедры маркетинга РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Твердохлебова. По ее словам, к таким объектам относятся, например, уфимские ТЦ «Меркурий», «Зинино» и «Юлдаш», где убытки собственника выросли в разы, а выручка обвалилась более чем в пять раз.

Какие ТЦ уже меняют формат

Перестройка рынка уже приводит к закрытию отдельных объектов. В списках на снос или перепрофилирование также значатся «Карусель» в Нижнем Новгороде, Fun24 в Казани, ЦУМ в Новосибирске, «Дирижабль» в Екатеринбурге и «Электра» в Петербурге, отметила Мария Твердохлебова.

В Московском регионе в 2026 году анонсировано прекращение работы трех ТЦ: «Поляна», «Торжок» и «Старт». Последний начали сносить еще в январе, на его месте планируется возвести две офисные башни. «Торжок», который так и не удалось открыть после долгих лет строительства, планируется ликвидировать ради жилого комплекса, а «Поляна» должна исчезнуть из-за прокладки магистрали Москва – Санкт-Петербург.

Такие случаи показывают, что торговая функция объекта может оказаться менее ценной, чем альтернативное использование участка, считает Константин Конов. По его словам, собственник сравнивает доходность действующего ТЦ с потенциальной стоимостью другого проекта, включая расходы на снос, строительство, финансирование и согласования.

В некоторых случаях снести ТЦ и построить на его месте жилой комплекс или другой объект действительно оказывается выгоднее, согласился финансовый советник и основатель Rodin.Capital Алексей Родин.

Показательным примером реконцепции становится московский ТЦ «Тройка», который закрыли в 2023 году. Новый собственник планирует сократить торговые площади и увеличить долю развлечений, общепита и культурного досуга, рассказала ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. По ее словам, успешные реконцепции крупных московских объектов в предыдущие годы, включая ГУМ, ЦУМ, «Атриум» и «Петровский пассаж», показывают, что обновление может сохранить жизнеспособность центра.

Как изменения отразятся на покупателях

Для россиян нынешняя перестройка рынка может обернуться ростом цен, особенно на первом этапе. Магазины с низкой посещаемостью вынуждены компенсировать высокие расходы на аренду и содержание, поэтому часть издержек они закладывают в стоимость товаров, отмечают эксперты. В результате цены в офлайн-магазинах могут расти быстрее, чем на маркетплейсах, особенно в категориях, где не требуется личное присутствие, считает Василий Кутьин из Инго Банка.

Полностью переложить дополнительные расходы на покупателей бизнес не сможет. В условиях конкуренции слишком сильное повышение цен приведет к обвалу спроса и дополнительному оттоку клиентов, отметил Константин Конов. Поэтому предпринимателям придется одновременно сокращать собственные расходы, менять формат магазинов и искать более эффективное использование площадей.

Для выживания торговым комплексам необходимо оптимизировать процессы, считает Алексей Родин. Например, крупные помещения можно целиком отдавать одному оператору, который самостоятельно занимается поиском арендаторов. Это позволяет владельцу сократить операционные затраты и высвободить ресурсы на развитие объекта.

Торговые центры постепенно будут становиться не столько местом для обычных покупок, сколько пространством, где можно отдохнуть или получить уникальные услуги. Человек может приехать туда ради ресторана, фитнеса или кинотеатра, а покупку одежды, бытовой техники и других товаров оформить через интернет, пояснил Олег Войцеховский.

Проблема в том, что на масштабную перестройку нужны значительные инвестиции, а высокая стоимость кредитов ограничивает возможности собственников, отметил Василий Кутьин. Поэтому одни объекты будут быстро превращаться в многофункциональные пространства, а другие могут годами оставаться в подвешенном состоянии или пойти под снос.Источник - iz.ru Новость добавлена superbiznes
19.08.2026 07:10