С начала года в России стали все чаще вводить ограничения на торговлю алкоголем. Это сказалось и на рынке коммерческой недвижимости, так как алкомаркеты открывают много новых магазинов, и владельцы помещений рискуют потерять этих арендаторов. Эксперты рассказали Forbes, кому в связи с этим грозят убытки и почему участники рынка все равно будут рады сдать помещение алкомаркетам.

В разных регионах России принимается все больше различных мер, ограничивающих торговлю алкоголем. Самые радикальные начали действовать в Вологодской области, где купить алкоголь в будни можно лишь с 12 до 14 часов, в выходные и праздничные дни — с 8 до 23 часов.

В Московской области также в этом году ввели ограничения, но они мягче вологодских: с сентября алкоголь нельзя продавать в магазинах, расположенных в жилых домах, если вход расположен со стороны двора. Еще одна мера — расширение безалкогольной зоны вокруг образовательных, спортивных и медицинских учреждений, которое принято в ряде муниципальных округов Подмосковья. Из-за этого изменения магазины, расположенные вблизи указанных объектов, теперь должны изъять алкоголь из продажи.

Антиалкогольная кампания может сказаться на рынке коммерческой недвижимости, а если точнее — на стрит-ретейле и сегменте готового арендного бизнеса (ГАБ), поскольку магазины, торгующие алкоголем, очень активные арендаторы, рассказали эксперты, опрошенные Forbes. При этом они уточнили, что, в зависимости от ситуации, расставание с «алкогольным» арендатором может стать для собственника помещения как негативным, так и вполне желанным событием.

Брак по расчету

Алкомаркеты — желанный, но проблемный арендатор, говорят эксперты.

«Во-первых, алкомаркет готов подписывать предварительный договор аренды еще на этапе строительства жилого комплекса, чтобы занять изначально ликвидную локацию, — объясняет преимущества такого арендатора генеральный директор Malina Property Станислав Титоренко. — Во-вторых, он может платить арендную плату выше, чем другие сетевики в аналогичном месте. На алкомаркеты не влияют пандемии и другие мировые события, алкоголь всегда востребован у жителей».

Алкомаркеты входят в топ-3 самых любимых арендаторов наряду с супермаркетами и аптеками, соглашается генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко. «Это очень желанные и надежные арендаторы, с которыми помещение легко продать как ГАБ», — добавляет он.

Чем алкомаркеты прельстили владельцев ГАБов? «Они максимально стабильны и понятны неопытным покупателям, которые просто хотят вложить свободные деньги в актив и получать пассивный доход без какого-либо участия со своей стороны, — объясняет генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — У нас помещения с «Красным & Белым» активно покупают клиенты из регионов, для которых это способ получить актив в Москве или области, они хорошо знают эти магазины по своим городам». Они очень надежные плательщики, что в нынешних условиях немаловажно, добавляет член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

Однако у ГАБа с алкомаркетом есть и темная сторона, уточняют собеседники Forbes. «Это как брак по расчету, а не по любви: стабильность присутствует, но радости, во всяком случае для одного из супругов, мало», — приводит поэтичное сравнение Цогоев. По его словам, такие арендаторы умеют жестко вести переговоры и снижать ставку, упорно сопротивляясь любым попыткам индексации аренды, в первую очередь это актуально для сети «Красное & Белое». «Это становится проблемой в долгосрочной перспективе, особенно в периоды высокой инфляции, как сейчас, — говорит Цогоев. — Так что для некоторых инвесторов расставание с «Красным & Белым» может оказаться не таким уж грустным событием. «Винлаб» ставки пересчитывает по индексу потребительских цен или на 5%, поэтому он любим арендодателями. «Бристоль» де-факто связан с «Красным & Белым», но условия в договорах разные».

Forbes направил запросы в «Красное & Белое», «Винлаб» и «Бристоль» относительно условий аренды, однако представители сетей на него отказались ответить.

«На условия «Красного & Белого» жалуются, но продолжают грызть кактус», — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. По его словам, популярность этих магазинов связана еще и с тем, что они открывают много новых точек — около 9000 за последние два года, поэтому даже если владельцы помещений хотели бы другого арендатора, предпочтение отдают тем, кто активно открывает новые магазины.

Алкомаркетов в России действительно много. В марте 2025 года в 16 городах-миллионниках работает 24 820 таких магазинов, подсчитал по просьбе Forbes основатель проекта «Риелтор FM» Алексей Щербатых. По его данным, с апреля 2024 года по март 2025-го количество алкомаркетов в мегаполисах выросло на 1, 2% — до 24 514. В Москве с апреля 2024 года по март 2025-го число алкомаркетов выросло на 9, 9%, или на 597 единиц — до отметки в 6617, в Петербурге рост составил 5, 1% — до 3274.

Проблема, но не катастрофа

Ограничения, принятые подмосковными властями, не подкосили рынок ГАБов и стрит-ретейла радикально, но проблемы все-таки будут, говорят эксперты. «Торговлю запретили только в помещениях, где двери выходят во двор, — напоминает Корниенко из SimpleEstate. — Алкомаркетов с выходом во двор было порядка 3%, поэтому эти нововведения почти не повлияли на рынок».

Однако найти нового арендатора для таких помещений может быть проблематично. «Мы всегда предупреждали наших инвесторов, что лучше заплатить дороже, но купить объект в Москве и новом современном доме на первой линии, чем где-то в области, — добавляет Белых из DNA Realty. — И в итоге мы оказались правы: теперь многие помещения, если постановление подмосковного правительства не отменят, после закрытия алкомаркета будет очень тяжело сдать». Он уточняет, что такие помещения были востребованы у сетей «Красное & Белое» и «Бристоль», но другим арендаторам они не нужны.

«Есть немного помещений с «Красным & Белым» в нормальных локациях, и они скорее найдут арендатора и, возможно, по более высокой ставке, — уточняет Дятлов из Primetr. — Но большая их часть расположена в слабых локациях, они могут месяцами ждать другого арендатора и рискуют превратиться в пустующие сараи с грязными разбитыми окнами. То же может касаться и большой части несетевой продуктовой розницы».

Завеса будущего

Уже принятые «антиалкогольные» изменения в Подмосковье рынок ГАБов особо не пошатнули, однако вызвали на нем нервозность, поскольку многие опрошенные эксперты уверены, что это еще не конец.

«Риск регуляторных изменений для алкобизнеса — как российская зима: все знают, что она рано или поздно наступит, вопрос лишь в том, насколько суровой она будет, — рассуждает Цогоев из SimpleEstate. — По опросу в моем Telegram-канале для инвесторов в недвижимость, около 62% участников считают, что тренд на ужесточение регулирования алкогольной торговли сохранится. Но реальной паники я не наблюдаю. Серьезных дисконтов на ГАБы с алкомаркетами тоже пока нет. Думаю, рынок занял выжидательную позицию».

«Спрос на помещения с алкомаркетами в Москве остался без изменений, в перспективе он, возможно, даже вырастет из-за того, что эти покупатели будут уходить с рынка Подмосковья, где резко возросли риски потерять арендатора через некоторое время», — добавляет Белых из DNA Realty.

Дятлов из Primetr напоминает, что лицензия на торговлю алкоголем есть и у обычных продуктовых магазинов, и их подмосковные ограничения тоже касаются. «И если закроются тысячи магазинов у дома, которые торгуют наряду с алкоголем привычным продуктовым набором, то станет ли так хорошо, как думают некоторые популисты? — рассуждает он. — Под раздачу попадут все, и пострадают в конечном счете потребители, в том числе из-за того, что закроется много магазинов, сократится конкуренция и, скорее всего, вырастут цены на продукты».

Важно, что возникает риск появления новых запретов, сокрушается Корниенко из SimpleEstate. «Все застройщики понимают, что нужно строить меньше коммерции и сдавать ее подешевле, чтобы арендаторы могли работать в приемлемых условиях, — продолжает он. — Но это экономически нецелесообразно, когда есть выбор между алкомаркетом за 3000 рублей за метр и ИП Пупкиным за 1000 рублей за метр — все будут «сажать» алкомаркеты, несмотря на риски».

Закрытие алкомаркетов в перспективе ударит по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Подмосковья гораздо сильнее, а своими действиями чиновники могут отпугнуть многих инвесторов, так как никто не хочет вкладываться, чтобы потом закрывать бизнес и фиксировать убытки или недополученную прибыль, рассуждает Белых.

«Я сразу вспоминаю историю с игорным бизнесом, когда буквально за несколько месяцев тысячи помещений по всей стране потеряли своих арендаторов, — напоминает Цогоев. — Это было как цунами — в один момент сотни казино и игровых залов просто испарились с рынка. Для многих владельцев помещений это стало настоящим шоком. Опытные инвесторы всегда понимали особенность алкогольного бизнеса — он приносит хороший доход, но всегда находится под пристальным вниманием регуляторов».Источник - www.forbes.ru Новость добавлена superbiznes
06.03.2025 09:22